Au Maroc, la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) présente un intérêt tant pour l’acquéreur que pour le promoteur immobilier. Pour l’acheteur, elle offre la possibilité d’acquérir un bien neuf avec des garanties légales solides, telles que la garantie d’achèvement et la garantie décennale, tout en permettant de personnaliser certains aspects du logement avant sa livraison. Pour le promoteur, la VEFA assure un financement progressif du projet grâce aux paiements échelonnés selon l’avancement des travaux.
Elle est régie par les articles 618-1 et suivants du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats (DOC).
Ainsi, la VEFA combine flexibilité et opportunité, tout en favorisant le développement de l’immobilier neuf et la confiance entre parties. Néanmoins, cela ne se passe pas sans risque.
La Cour de cassation marocaine a apporté les clarifications suivantes :
La qualification d’une vente sur plan ou en l’état futur d’achèvement
Lorsque les parties ont stipulés dans le contrat que l’acheteur avait uniquement vu les plans, et que la superficie de l’appartement pourrait être corrigée après les calculs topographiques, le tribunal peut considérer qu’il s’agit d’un contrat de vente sur plan.
En revanche, la vente d’un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA) exige que les travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée soient achevés.
Cour de cassation, Arrêt n° 263 du 10/05/2022, Dossier n° 269/1/7/2021
Le respect du plan ne varietur et du cahier des charges
Pour pouvoir établir une vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, le vendeur est tenu (i) d’établir un cahier des charges conforme au projet architectural autorisé (ii) de le signer avec l’acquéreur, et (iii) d’en déposer un exemplaire ainsi que les projets architecturaux ne varietur et doit s’engager à respecter les plans architecturaux et les termes du cahier des charges.
Toute modification des plans ou du cahier des charges qui serait contestée par l’acheteur impose au juge d’en examiner la légalité au regard des dispositions légales.
Cour de cassation, Arrêt n° 733 du 28/12/2021, Dossier n° 5221/1/1/2019
Le remboursement de l’avance en cas de défaut de livraison
Le vendeur d’un bien en l’état futur d’achèvement est tenu de rembourser l’avance payée par l’acheteur sur le prix de vente lorsque ces deux conditions sont réunies :
- il y a un retard dans la livraison de la part du vendeur qui n’a pas encore achevé la construction ;
- l’acheteur a demandé l’annulation de sa réservation et a demandé le remboursement de son avance.
Le vendeur ne peut pas contester le remboursement tant qu’il ne justifie pas avoir achevé les travaux dans le délai convenu initialement.
Cour de cassation, Arrêt n° 56 du 02/02/2017, Dossier n° 747/3/1/2015
Le retard de livraison en cas de vente en l’état futur d’achèvement
Le contrat de réservation d’une villa en l’état futur d’achèvement stipule une date de livraison qui doit être respectée par le vendeur et que tout retard dans la livraison constitue une violation du contrat par le vendeur.
Néanmoins, le vendeur peut malgré son retard exiger la signature du contrat de vente définitive. Le retard dans la livraison ne constitue pas un motif justifiant la résiliation de la vente surtout que la villa est prête pour la livraison.
L’acheteur, qui reste tenu de conclure la vente définitive, peut simplement demander des dommages-intérêts.
Cour de cassation, Arrêt n° 121 du 02/03/2017, Dossier n° 1097/3/1/2016
